Räkna ut lagfart och pantbrev

När du köper ett hus, en tomt eller en ägarlägenhet kommer två kostnader utöver priset som många glömmer i budgeten: lagfarten och, om du tar ett bolån, nya pantbrev. Båda betalas till staten via Lantmäteriet och båda är i grunden en stämpelskatt på en procentsats. Kalkylatorn räknar ut båda och visar hur beloppen har tagits fram.

Så räknas lagfarten ut

Lagfarten är beviset på att du äger fastigheten. Du ansöker om den hos Lantmäteriet efter köpet, och avgiften består av två delar.

1. Stämpelskatt. För en privatperson är skatten 1,5 % av underlaget. För ett företag, till exempel ett aktiebolag, är den 4,25 %.
2. Expeditionsavgift. En fast avgift på 825 kr som betalas oavsett hur du har fått fastigheten.

Underlaget är det högsta av köpeskillingen och fastighetens taxeringsvärde från året innan lagfarten beviljas. Beloppet avrundas nedåt till hela tusental kronor innan skatten räknas ut. Köper du ett hus för 3 512 400 kronor räknas skatten alltså på 3 512 000 kronor.

Att taxeringsvärdet kan bli underlaget spelar roll när priset är lågt, till exempel när någon i familjen säljer ett fritidshus billigt. Lantmäteriet tar då ut skatt på taxeringsvärdet, inte på det du betalade.

Arv, bodelning och gåva

Vid arv och bodelning betalar du bara expeditionsavgiften. Vid gåva gäller samma sak, men bara så länge ersättningen för gåvan är låg. Om du betalar något för fastigheten eller tar över lån, och det sammanlagt är 85 % av taxeringsvärdet eller mer, räknas överlåtelsen som ett köp och stämpelskatt tas ut på samma sätt. Välj gåva i kalkylatorn och fyll i ersättningen för att se vad som gäller i ditt fall.

Så räknas pantbreven ut

Pantbrev är den säkerhet som banken får för bolånet. De följer med fastigheten när den byter ägare, så den nya ägaren kan använda de pantbrev som redan finns. Du behöver bara ta ut nya pantbrev för mellanskillnaden mellan det banken kräver och det som redan finns.

För nya pantbrev betalar du 2 % av det nya pantbrevsbeloppet, avrundat nedåt till hela tusental, och en expeditionsavgift på 375 kr per pantbrev. Kalkylatorn räknar så här:

1. Nya pantbrev = det belopp banken kräver minus befintliga pantbrev.
2. Stämpelskatt = de nya pantbreven avrundat nedåt till tusental × 2 %.
3. Expeditionsavgift = antal nya pantbrev × 375 kr.

Om de befintliga pantbreven räcker blir kostnaden noll. Det är därför ett hus med många pantbrev kan vara billigare att låna på än ett med få.

Ett räkneexempel

Anna köper ett radhus för 3 800 000 kronor. Taxeringsvärdet är 2 600 000 kronor, så köpeskillingen är högst. Hon lånar 3 000 000 kronor och banken vill ha pantbrev för hela lånet. I fastigheten finns pantbrev på 1 800 000 kronor.

• Lagfart: 3 800 000 × 1,5 % plus expeditionsavgiften.
• Nya pantbrev: 3 000 000 − 1 800 000 = 1 200 000 kronor.
• Pantbrev: 1 200 000 × 2 % plus en expeditionsavgift.

Tillsammans blir det 82 200 kronor, som normalt betalas med egna pengar och inte ingår i kontantinsatsen.

Vad kalkylatorn inte räknar med

Kalkylatorn räknar inte på bostadsrätter, eftersom de varken har lagfart eller pantbrev. Där tar banken pant i bostadsrätten, och föreningen kan ta ut en pantsättningsavgift och en överlåtelseavgift.

Den räknar inte heller med särskilda fall som tomträtt, där skatten räknas på det taxerade byggnadsvärdet, eller med uppskov med stämpelskatt för företag. Har fastigheten inget taxeringsvärde från året innan behövs ett värdeintyg. Det är alltid Lantmäteriet som bestämmer det slutliga beloppet.