Bolånekalkyl

Ett bolån kostar mer än räntan. Varje månad betalar du också amortering och avgift eller driftkostnad, samtidigt som ränteavdraget sänker kostnaden i efterhand. Bolånekalkylen samlar posterna i ett månadsbelopp och visar dessutom en förenklad kvar att leva på-kalkyl, alltså ungefär den kontroll en långivare gör innan lånet beviljas. Här går vi igenom hur beräkningen går till, vad som styr resultatet och var den förenklar.

Så räknar bolånekalkylen

Kalkylatorn utgår från bostadens pris och din kontantinsats. Skillnaden mellan dem är lånet. Därefter räknas resten fram steg för steg:

1. Lånebelopp. Priset minus kontantinsatsen.
2. Belåningsgrad. Lånet delat med priset. Om belåningsgraden är högre än bolånetaket på 90 % får du en varning, eftersom lånet då inte ryms inom reglerna.
3. Skuldkvot. Bolånet plus hushållets övriga skulder, delat med hushållets sammanlagda bruttoinkomst per år.
4. Amorteringskrav. En årlig amorteringssats som beror på belåningsgraden och skuldkvoten. Satsen gånger lånet, delat med tolv, ger amorteringen per månad.
5. Ränta. Lånet gånger räntan du anger, delat med tolv.
6. Ränteavdrag. En skattereduktion på räntekostnaden som räknas per låntagare och sedan summeras för hushållet.
7. Månadskostnad. Ränta, amortering och avgift eller driftkostnad. Kalkylatorn visar summan både före och efter ränteavdrag.

Amorteringskravet i trappsteg

Amorteringskravet är uppbyggt som en trappa efter belåningsgrad. Ligger belåningsgraden under den lägre gränsen på 50 % krävs ingen amortering. Över den gränsen gäller 1 % av lånet per år, och över den högre gränsen på 70 % gäller 2 % per år.

Utöver trappan finns en mekanism för hushåll med stora bolån i förhållande till inkomsten. Är bolånet mer än 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst läggs en extra sats på 0 % till. Här räknas bara bolånet, inte andra lån. Om den extra satsen är noll påverkar skuldkvoten inte amorteringen alls. Reglerna har ändrats på senare tid, och kalkylatorn räknar med de värden som visas här.

Ränteavdraget

Ränteavdraget är en skattereduktion för underskott av kapital. Upp till ett gränsbelopp på 100 000 kr per person och år får du tillbaka 30 % av räntekostnaden. För den del av räntan som överstiger gränsbeloppet är reduktionen 21 %. Är ni två låntagare delar kalkylatorn räntan lika mellan er, vilket gör att fler kronor hamnar under gränsbeloppet.

Kvar att leva på

KALP-delen svarar på frågan om hushållets ekonomi klarar lånet även om räntan stiger. Den bygger helt på tre uppgifter som du själv fyller i: hushållets nettoinkomst per månad, den kalkylränta du vill pröva och dina övriga levnadskostnader per månad.

Boendekostnaden i KALP räknas som lånet gånger kalkylräntan delat med tolv, plus amortering och avgift eller driftkostnad. Ränteavdraget räknas inte med här. Kvar att leva på blir nettoinkomsten minus boendekostnaden och levnadskostnaderna.

Vad som påverkar månadskostnaden

Kontantinsatsen avgör lånets storlek och därmed både räntekostnad och belåningsgrad. En större insats kan flytta dig ett trappsteg ned i amorteringskravet, vilket sänker månadskostnaden mer än bara räntedelen.

Räntan är ofta den största enskilda posten. En skillnad på en procentenhet på ett lån på två miljoner kronor motsvarar 20 000 kr per år före ränteavdrag.

Inkomsten påverkar skuldkvoten. Den styr inte räntan, men den kan påverka amorteringen genom mekanismen för hög skuldkvot.

Övriga skulder som billån eller studielån visas i en separat skuldkvot för alla lån. De påverkar inte amorteringskravet, och de ingår inte i månadskostnaden eller i KALP, så deras betalningar behöver du lägga in bland levnadskostnaderna om de ska synas.

Antal låntagare påverkar ränteavdraget. Med två låntagare får var och en utnyttja gränsbeloppet, så avdraget kan bli större än för en ensam låntagare med samma lån.

Avgift eller driftkostnad läggs till oförändrad. För en bostadsrätt är det månadsavgiften, för ett hus uppvärmning, el, vatten, försäkring och liknande.

Vanliga missuppfattningar om bolån

"Amorteringen är en kostnad." Amorteringen minskar din skuld och är i praktiken ett sparande i bostaden. Den belastar månadsbudgeten, men pengarna försvinner inte på samma sätt som räntan.

"Ränteavdraget sänker räntan på fakturan." Avdraget syns inte på lånet. Det minskar din skatt, antingen genom att du får tillbaka pengar efter deklarationen eller genom att du jämkar din preliminärskatt. Månadsbeloppet efter avdrag är ett snitt över året.

"Klarar jag månadskostnaden i dag klarar jag lånet." Räntan kan stiga. Därför prövar långivare betalningsförmågan med en kalkylränta som ofta ligger klart över dagens ränta. Använd KALP-delen och pröva med en högre ränta än den du får i dag.

"Belåningsgraden är densamma hela lånetiden." Belåningsgraden sjunker när du amorterar och när bostaden stiger i värde, och den kan stiga om priset faller. Kalkylatorn räknar på köptillfället.

"Kontantinsatsen räcker som buffert." Kontantinsatsen är bunden i bostaden. Du behöver dessutom pengar till flytt, eventuella lagfarts- och pantbrevskostnader och en buffert för oförutsedda utgifter.

Förenklingar i beräkningen

Kalkylatorn visar en ögonblicksbild av första året, inte hela lånetiden. Det innebär att:

• Räntan räknas på hela lånebeloppet som om det vore oförändrat. I verkligheten minskar räntekostnaden något varje månad när du amorterar.
• Amorteringskravet räknas på priset vid köpet. Senare värderingar som kan sänka belåningsgraden ingår inte.
• Räntan antas vara densamma hela året, oavsett bindningstid.
• Ränteavdraget förutsätter att du inte har andra kapitalinkomster eller kapitalutgifter och att du betalar tillräckligt med skatt för att kunna utnyttja hela reduktionen.
• Räntekostnaden delas lika mellan låntagarna.
• KALP-kalkylen är lika bra som dina uppgifter. Kalkylatorn räknar inte ut nettoinkomst eller levnadskostnader åt dig, och långivare använder egna schabloner och regler som kan ge ett annat resultat.
• Kostnader vid köpet, som lagfart och pantbrev, ingår inte i månadskostnaden.

Räkneexempel

Exempel 1: lägenhet med en låntagare

Anta att du köper en bostadsrätt för 3 000 000 kr, betalar 600 000 kr i kontantinsats och får 4 % i ränta. Månadsavgiften är 4 000 kr.

1. Lånet blir 3 000 000 − 600 000 = 2 400 000 kr.
2. Belåningsgraden blir 2 400 000 / 3 000 000, alltså 80 %.
3. Räntan blir 2 400 000 × 4 % = 96 000 kr per år, eller 8 000 kr per månad.
4. Kalkylatorn jämför belåningsgraden med trappstegen och ger den amorteringssats som gäller. Satsen gånger lånet delat med tolv blir amorteringen per månad.
5. Ränteavdraget räknas på 96 000 kr och jämförs med gränsbeloppet för en person.
6. Ränta, amortering och avgift summeras till månadskostnaden före och efter avdrag.

Fyll i samma siffror i kalkylatorn ovan så ser du amorteringen, ränteavdraget och den totala månadskostnaden.

Exempel 2: pröva med högre kalkylränta

Anta att hushållet i exemplet har 38 000 kr i nettoinkomst per månad och 15 000 kr i övriga levnadskostnader. Pröva med en kalkylränta på 7 %.

Räntedelen i KALP blir då 2 400 000 × 7 % = 168 000 kr per år, eller 14 000 kr per månad. Till det läggs amorteringen och avgiften på 4 000 kr. Kvar att leva på blir 38 000 kr minus boendekostnaden och de 15 000 kr i levnadskostnader. Se resultatet i kalkylatorn och pröva gärna några olika kalkylräntor för att se hur känslig marginalen är.