Hyra eller köpa?

Att jämföra hyra med att köpa handlar inte om vilken månadskostnad som är lägst. En ägd bostad kan stiga eller sjunka i värde, en del av det du betalar är amortering som stannar hos dig, och pengarna du lägger i kontantinsatsen hade kunnat ge avkastning någon annanstans. Kalkylatorn räknar fram vad varje alternativ faktiskt kostar dig över ett antal år, med de posterna medräknade. Här går vi igenom hur jämförelsen görs och vad den bortser från.

Så gör kalkylatorn jämförelsen

Kalkylatorn räknar år för år under den period du väljer och summerar kostnaderna för båda alternativen. Det som visas är en nettokostnad, alltså det du har betalat minus det du har fått tillbaka i form av värdeökning eller avkastning.

Kostnaden för att köpa

Köpalternativet består av:

1. Räntor efter ränteavdrag. Varje år räknas räntan på den skuld som återstår vid årets början. Från räntan dras ränteavdraget, där räntan delas lika mellan låntagarna.
2. Avgift eller driftkostnad. Den månadskostnad du anger, gånger tolv, för varje år.
3. Lagfart och pantbrev. Engångskostnader som bara räknas för villa.
4. Minus värdeökningen. Bostadens värde räknas upp med den årliga värdeökning du anger. Ökningen dras av från kostnaden. Anger du en negativ värdeökning blir den i stället ett tillägg.

Amorteringen räknas inte som en kostnad. Den minskar din skuld och motsvarar ett sparande i bostaden. Kalkylatorn räknar amorteringen varje år för att veta hur stor skulden är, och visar vad som återstår av lånet i slutet av perioden, men den läggs inte till i kostnaden.

Kostnaden för att hyra

Hyresalternativet består av:

1. Hyror. Månadshyran gånger tolv, där hyran räknas upp varje år med den hyreshöjning du anger.
2. Minus alternativ avkastning. Om du hyr behöver du inte betala kontantinsats, lagfart eller pantbrev. Kalkylatorn antar att du i stället sparar samma summa och låter den växa med den avkastning du anger. Avkastningen dras av från hyreskostnaden.

Skillnaden mellan de två nettokostnaderna visar vilket alternativ som blev billigast under perioden.

Lagfart och pantbrev

När du köper ett hus betalar du stämpelskatt för lagfarten med 1,5 % av köpeskillingen, eller av taxeringsvärdet om det är högre, plus en expeditionsavgift på 825 kr. Om lånet är större än de pantbrev som redan finns i fastigheten behöver nya pantbrev tas ut. Stämpelskatten på dem är 2 % av det nya pantbrevsbeloppet, plus en expeditionsavgift på 375 kr. För en bostadsrätt tillkommer ingen av kostnaderna.

Amortering och ränteavdrag

Amorteringen följer trappstegen efter belåningsgrad. Under 50 % krävs ingen amortering, mellan gränserna gäller 1 % per år och över 70 % gäller 2 % per år. Satsen räknas på det ursprungliga lånebeloppet. Belåningsgraden räknas om varje år mot bostadens uppräknade värde, så amorteringen kan sjunka ett trappsteg när skulden minskar och värdet stiger.

Ränteavdraget ger tillbaka 30 % av räntan upp till 100 000 kr per person och år och 21 % på den del som överstiger gränsen.

Vad som avgör resultatet

Värdeökningen är ofta den faktor som väger tyngst. Eftersom den räknas på hela bostadens värde, inte bara på din insats, kan några procentenheters skillnad i antagandet vända resultatet. Pröva flera nivåer, även noll och negativ utveckling.

Räntan styr den största löpande kostnaden för köpalternativet. Tänk på att räntan i kalkylatorn gäller hela perioden.

Tidshorisonten spelar stor roll. Lagfart och pantbrev betalas en gång och slås ut över fler år ju längre du bor kvar. Över kort tid väger engångskostnaderna tungt.

Hyreshöjningen räknas som ränta på ränta, så även en liten årlig höjning gör skillnad över lång tid.

Alternativ avkastning avgör hur mycket hyresalternativet vinner på att kontantinsatsen inte binds i bostaden. En högre avkastning gynnar hyran.

Avgift eller driftkostnad kan skilja mycket mellan bostäder och är en ren kostnad som inte ger något tillbaka.

Vanliga missuppfattningar

"Hyra är att kasta pengar i sjön." Hyran är en kostnad, men det är också räntan, avgiften och driften när du äger. Det som ska jämföras är de kostnader som inte kommer tillbaka, inte hela månadsbetalningen.

"Amorteringen gör köpet dyrare." Amorteringen minskar skulden och är ett sparande. Därför räknar kalkylatorn inte in den som kostnad.

"Bostadspriser stiger alltid." Priserna har både stigit och fallit under olika perioder, och utvecklingen skiljer sig mellan orter och bostadstyper. Ett för optimistiskt antagande kan få köpet att se bättre ut än det blir.

"Kontantinsatsen är gratis." Pengarna hade kunnat ge avkastning någon annanstans. Den förlorade avkastningen är en verklig kostnad, och därför räknas den med i jämförelsen.

Förenklingar i beräkningen

Jämförelsen är gjord för att visa storleksordningen och vilka faktorer som spelar roll. Den förenklar på flera punkter:

• Räntan, värdeökningen, hyreshöjningen och avkastningen är konstanta under hela perioden.
• Avgiften eller driftkostnaden räknas inte upp med tiden.
• Kostnader för underhåll och renovering ingår bara i den mån du lägger dem i driftkostnaden.
• Mäklararvode och andra kostnader vid en framtida försäljning ingår inte, och inte heller skatt på vinsten.
• Avkastningen på det alternativa sparandet räknas utan skatt.
• Hyresgästen antas bara spara det belopp som motsvarar kontantinsatsen och köpkostnaderna. Skillnaden i månadskostnad mellan alternativen sparas inte.
• Lagfarten räknas på priset. Är taxeringsvärdet högre än priset blir den i verkligheten högre.
• Belåningsgraden räknas om varje år mot det uppräknade värdet. I verkligheten sänks amorteringskravet först när långivaren godtar en ny värdering av bostaden, och det brukar bara gå med några års mellanrum.
• Amorteringskravet räknas bara utifrån belåningsgrad. Den extra amortering som kan gälla vid en skuldkvot över 4,5 ingår inte, eftersom jämförelsen inte känner till din inkomst.
• Räntan och ränteavdraget räknas en gång per år på skulden vid årets början.
• Ränteavdraget förutsätter att det kan utnyttjas fullt ut mot din skatt.
• Beloppen räknas inte om till dagens penningvärde.

Räkneexempel

Exempel: bostadsrätt i tio år

Anta att du jämför en bostadsrätt för 3 000 000 kr med en hyresrätt för 12 000 kr i månaden. Du har 600 000 kr i kontantinsats, räntan är 4 %, avgiften är 4 000 kr i månaden och du räknar med 2 % värdeökning, 2 % hyreshöjning och 5 % avkastning på sparande.

Så här går beräkningen till:

1. Lånet blir 2 400 000 kr. Första årets ränta blir 2 400 000 × 4 % = 96 000 kr, och från den dras ränteavdraget.
2. Amorteringen räknas fram från belåningsgraden och minskar skulden inför nästa år. Nästa års ränta blir därför något lägre.
3. Avgiften blir 4 000 × 12 = 48 000 kr per år, 480 000 kr över tio år.
4. Bostadens värde räknas upp med 2 % per år. Efter tio år är den värd omkring 3 657 000 kr, en ökning på cirka 657 000 kr som dras från köpkostnaden.
5. Hyran blir 144 000 kr första året och stiger sedan med 2 % per år, totalt omkring 1 577 000 kr över tio år.
6. Kontantinsatsen på 600 000 kr växer med 5 % per år till omkring 977 000 kr. Avkastningen på cirka 377 000 kr dras från hyreskostnaden.

Fyll i samma värden i kalkylatorn ovan för att se räntorna efter avdrag, restskulden och vilket alternativ som blir billigast. Ändra sedan värdeökningen till noll och se hur mycket resultatet flyttar sig.