Räkna ut kontantinsatsen

Kontantinsatsen är den del av bostadens pris som du betalar med egna pengar. Resten kan du låna, men bara upp till bolånetaket. Kalkylatorn räknar ut två saker: hur stor insats en viss bostad kräver, och vilket pris det du redan har sparat räcker till. Här går vi igenom hur beräkningen fungerar, vad som påverkar den och vad den inte tar med.

Så fungerar beräkningen

Bolånetaket anger hur stor andel av bostadens värde du högst får låna med bostaden som säkerhet. Taket är 90 % av priset, och resten upp till hela priset måste du betala själv. Det är den delen som är den minsta kontantinsatsen.

Kalkylatorn räknar så här:

1. Minsta kontantinsats. Priset gånger den andel som ligger utanför bolånetaket, alltså priset minus det största tillåtna lånet.
2. Största lån. Priset gånger bolånetaket.
3. Saknas. Om ditt sparande är mindre än den minsta kontantinsatsen visas mellanskillnaden. Räcker sparandet visas i stället att det gör det.
4. Högsta pris. Ditt sparande delat med den andel som ligger utanför bolånetaket. Det är det dyraste köp där hela sparandet precis täcker minsta kontantinsats.

Den sista beräkningen är samma sak baklänges. Om en viss andel av priset ska vara eget kapital räcker sparandet till ett pris som är sparandet delat med just den andelen.

Bolånetaket i praktiken

Bolånetaket är en övre gräns, inte en rätt att låna. Även om en bostad ryms inom taket gör långivaren en egen bedömning av om du klarar att betala. Den prövar inkomst, andra skulder och kvar att leva på med en högre ränta än dagens. Det betyder att du kan ha tillräcklig kontantinsats men ändå få ett lägre lån, och därmed behöva en större insats än minimum.

Taket har ändrats på senare tid. Kalkylatorn räknar med det värde som visas här, och du bör alltid utgå från det som gäller när du faktiskt köper.

Vad som påverkar hur mycket du behöver

Bostadens pris är avgörande. Minsta kontantinsats är en fast andel av priset, så en dubbelt så dyr bostad kräver en dubbelt så stor insats.

Vilket pris som räknas. Taket gäller normalt bostadens marknadsvärde, som i de flesta fall är köpeskillingen. Om budgivningen driver upp priset stiger också kontantinsatsen, krona för krona i samma proportion.

Långivarens bedömning. Om du inte får låna fullt ut till bolånetaket blir insatsen större än den kalkylatorn visar som minimum.

Köpkostnader utöver priset. För ett hus tillkommer lagfart, och ofta avgifter för nya pantbrev när lånet tas. För en bostadsrätt kan det finnas en överlåtelseavgift eller pantsättningsavgift. Dessa betalas normalt med egna pengar och ingår inte i kontantinsatsen.

Flytt och buffert. Flyttkostnader, möbler och en ekonomisk buffert för oväntade utgifter behöver också finansieras.

Vanliga missuppfattningar om kontantinsats

"Kontantinsatsen är allt jag behöver spara." Den minsta insatsen täcker bara skillnaden mellan pris och största lån. Köpkostnader och en buffert kommer utöver.

"Jag kan låna till kontantinsatsen." Det finns lån utan säkerhet som ibland används för det, men de har högre ränta och räknas in i dina skulder när långivaren prövar bolånet. Det kan göra att du beviljas mindre, och det gör hela köpet dyrare.

"Räcker kontantinsatsen får jag lånet." Kontantinsatsen är ett krav, inte en garanti. Inkomst och skuldsättning avgör hur mycket du faktiskt får låna.

"En större insats än minimum lönar sig inte." En större insats ger ett mindre lån, lägre räntekostnad och ofta en lägre belåningsgrad. En lägre belåningsgrad kan i sin tur ge ett lägre amorteringskrav och ibland bättre villkor.

"Mäklarens utgångspris är det jag ska räkna på." Slutpriset blir ofta högre. Räkna gärna på ett pris över utgångspriset så att du inte står utan marginal när budgivningen är klar.

Förenklingar i kalkylatorn

Kalkylatorn gör en rak beräkning mot bolånetaket och inget annat. Den:

• räknar bara på bostadens pris, inte på marknadsvärde enligt en separat värdering
• tar inte med lagfart, pantbrev, överlåtelseavgift eller andra kostnader vid köpet
• prövar inte om din inkomst räcker till lånet, det gör långivaren separat
• förutsätter att hela ditt angivna sparande kan användas som kontantinsats
• räknar inte på amortering, ränta eller löpande boendekostnader

Vill du se vad lånet kostar per månad och hur mycket du får kvar att leva på passar bolånekalkylen bättre. Kontantinsatskalkylatorn svarar bara på frågan hur mycket eget kapital köpet kräver.

Räkneexempel

Exempel 1: hur mycket behöver jag till en lägenhet för 3 000 000 kr?

Anta att du vill köpa en lägenhet för 3 000 000 kr och har 350 000 kr sparat.

1. Kalkylatorn räknar ut det största tillåtna lånet, alltså priset gånger bolånetaket.
2. Minsta kontantinsats blir priset minus det största lånet.
3. Ditt sparande på 350 000 kr jämförs med den minsta insatsen. Räcker det inte visas hur mycket som saknas.

Fyll i priset och ditt sparande i kalkylatorn ovan så ser du minsta insats, största lån och eventuell mellanskillnad. Glöm inte att lägga undan pengar till köpkostnader och buffert utöver det som visas.

Exempel 2: vilket pris räcker mitt sparande till?

Anta i stället att du har 400 000 kr sparat och vill veta vilket pris det räcker till. Kalkylatorn delar 400 000 kr med den andel av priset som måste vara kontantinsats. Ju högre bolånetaket är, desto mindre är den andelen och desto högre blir det pris sparandet räcker till.

Tänk på att beloppet är ett tak utifrån kontantinsatsen. Om du vill ha kvar pengar till lagfart, flytt eller buffert bör du först dra av dem från sparandet och räkna på det som blir kvar. Har du till exempel 400 000 kr men vill spara 60 000 kr till övriga kostnader och buffert, räkna på 340 000 kr i stället.

Om ni är två som köper tillsammans lägger du ihop era sparanden. Kontantinsatsen gäller bostaden, inte varje person.